MEDEMBLIK – Afgelopen 9 november 2023 nam de gemeenteraad de motie Kansrijke locaties flexwoningen aan, in deze motie werd het college opgeroepen om onderzoekt te gaan doen naar kansrijke locaties om flexwoningen te plaatsen. Ook de wens voor meer flexwoningen is in het collegeakkoord opgenomen. In dit collegeakkoord staat dat Medemblik op korte termijn op een creatieve woonoplossingen gaat zoeken die de druk op de woningmarkt zal gaan verlagen. Medemblik denkt hierbij o.a. aan de bouw van flexwoningen, tinyhouses, woningsplitsen en woonboten.
Lees ook: Sprookjesachtige Tinyhouses in Hauwert, fictie of realiteit
Medemblik heeft zich tot doel gesteld om tot 2030 1640 woningen te realiseren, dit aantal sluit aan bij de toekomstige woonbehoefte en bij de Woondeal Noord-Holland Noord waarin voor West-Friesland 12.500 woningen op de agenda staan tot 2030. Verreweg de meeste van deze 12.500 woningen gaan naar Hoorn als groeigemeente.
Flexwoningen nieuw concept
Flexwoningen zijn voor gemeenten, grondbezitters, corporaties en andere investeerders nog steeds een relatief nieuw concept. Flexwoningen bestaan in veel verschillende smaken, zo kunnen deze woningen zowel modulaire woningen als containerwoningen zijn. Juist omdat flexwoningen een relatief nieuw concept is zijn er nog veel openstaande vragen over bijvoorbeeld de financiering, de businesscases en de relevantie van flexwoningen ten opzichte van permanente bouw. Flexwoningen blijven meestal tot maximaal 10 jaar op 1 locatie staan waarna ze weer elders worden geplaatst.
Lees ook: Medemblik krijgt geld overheid voor realisatie Flexwoningen
Wachttijd sociale huur 10 tot 12 jaar
In de gemeente Medemblik bedraagt de inschrijfduur voor een sociale huurwoning tussen de 10 en 11 jaar, en de actieve zoekduur tussen de 4 en 5 jaar. Medemblik ziet in het plaatsen van flexwoningen niet het ultieme middel om de woningnood op te lossen maar ze kunnen wel degelijk bijdragen aan het verkorten van de lange wachtlijsten voor de sociale sector.
In een brief aan de gemeenteraad schrijft het college: “Flexwoningen bieden vooral een oplossing voor spoedzoekers die snel onderdak nodig hebben. De flexwoningen bieden een overbrugging voor woningzoekenden door huisvesting voor hen mogelijk te maken. De woningen zijn vanwege de tijdelijkheid niet ideaal voor permanente bewoning. Na een periode in een flexwoning kunnen de spoedzoekers doorstromen naar een reguliere woning, die vrijkomt of in de tussentijd wordt gebouwd. Flexwoningen fungeren hierdoor als een tussenoplossing, waarbij ze een middel zijn en geen doel op zich. Permanente woningbouw geniet de voorkeur op tijdelijke woningbouw, echter is permanente bouw niet op alle locaties mogelijk, terwijl tijdelijke bouw hier soms wel gerealiseerd kan worden.“
Lees ook: Eerste Flexwoningen Andijk geplaatst
Maar Medemblik ziet ook kansen om flexwoningen in te zetten voor de opvang van vluchtelingen omdat hier vaak geen sprake is van een regulier huurcontract en combinaties met zowel wonen als tijdelijke opvang kunnen aantrekkelijk zijn om een gemengde leefomgeving te creëren en om zo ook een goede businesscase te krijgen. Hiervoor heeft de gemeente Medemblik een notitie opgesteld die gaat over het creëren van woonruimte die verhuurd gaat worden via huurcontracten waardoor men vanwege de Spreidingswet minder afhankelijk is van de ‘waan van de dag’ en van tijdelijke subsidieregelingen.
Voor wie zijn deze flexwoningen
Bij flexwoningprojecten wordt gestreefd naar een verdeling waarbij 70 procent van de woningen naar starters en jongeren gaat, terwijl de overige 30 procent wordt verdeeld onder andere aandachtsgroepen. Deze verdeling geldt landelijk als passend en wordt ook vereist door de landelijke subsidieregelingen. De groep starters en jongeren is verreweg de grootste groep actief woningzoekenden binnen de gemeente. Voor deze groep is het lastig om in aanmerking te komen voor koopwoningen, aangezien zij vaak nog niet voldoende vermogen hebben opgebouwd. Ook de huurmarkt is voor deze twee groepen niet ideaal. Zij verdienen vaak te weinig voor de vrije huur en hebben voor de sociale huur nog niet voldoende wachtjaren opgebouwd.
Lees ook: Gemeente verleent vergunning voor 28 flexwoningen in Andijk
In de brief aan de gemeenteraad gaat het college verder in op de vraag en aanbod van sociale huurwoningen. Het college schrijft; “De vraag naar sociale huurwoningen is groter dan het aanbod. Om de groep jongeren en starters meer kans te bieden op een sociale huurwoning, kunnen flexwoningen een kans bieden. Deze woning is dan een opstap naar een reguliere huur- of koopwoning. Het is wel van belang dat deze jongeren hun inschrijfduur kunnen behouden als zij een flexwoning betrekken. Wanneer er gebruik wordt gemaakt van de landelijke Stimuleringsregeling Flex-en Transformatiewoningen (SFT), dan dient deze 30 procent conform de door het Rijk gestelde regeling volledig te gaan naar ontheemde Oekraïners en statushouders.“
Mogelijke potentiële locaties
Bij het realiseren van flexwoningen treedt de gemeente faciliterend op. Bij nieuwbouwlocaties wil het college ook kijken of er naast de gerealiseerde permanente woningen ook flexwoningen geplaatst kunnen worden. Er dient onderzocht te worden welke mogelijkheden er zijn op locaties waar in de toekomst woningbouw gepland is. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bestaande infrastructuur, die eerst kan worden gebruikt voor flexwoningen en later voor permanente woningen. De grotere nieuwbouwlocaties bieden het voordeel van het voor-achterbouwconcept, ook wel bekend als het verschuifconcept. Wanneer een stuk grond in drie fasen is verdeeld, kunnen de flexwoningen gemakkelijk worden verplaatst van fase 2 naar fase 3. Hierbij bestaat de overweging om de woningen gedurende de hele tijd op één van de fasen te laten staan, zodat de flexwoningen de grond van fase 3 bezet houden totdat fasen 1 en 2 zijn bebouwd.
Een tweede mogelijkheid zijn particuliere locaties. Deze zijn vaak in handen van ontwikkelaar en kunnen flexwoningen een optie zijn naast de beoogde permanente woningbouw, de gemeente Medemblik voert overleg om te bekijken of zodra de projecten starten het ook mogelijk is om tijdelijk woningen naast permanente woningbouw te realiseren.
Een derde mogelijkheid zijn de twee woningcorporaties in de gemeente Medemblik, Het Grootslag in Wervershoof en De Woonschakel in Medemblik. Beide corporaties beschikken binnen de gemeente Medemblik over kleine verspreide stukken percelen, ook wel snipperpercelen genoemd. Deze locaties zijn veelal niet geschikt om permanente woningbouw te realiseren maar kunnen wel geschikt zijn voor het realiseren van flexwoningen.
Veel van deze ‘snipperlocaties’ bevinden zich in de nabijheid van bestaande bebouwing wat weer gunstig kan zijn voor de integratie in de bestaande leefomgeving. De gemeente Medemblik zal het potentieel van deze locaties verder onderzoeken om zo te bepalen of ze wel of niet geschikt zijn voor flexibele en betaalbare woonruimtes.
Wat de kosten betreft is Medemblik aangewezen op 60 tot 80 marktpartijen die flexwoningen aanbieden, de flexwoning beginnen bij 60.000 euro en loopt op tot 180.000,- euro per woning. Al eerder gebruikte flexwoningen zijn aanzienlijk goedkoper. Daarnaast hangt er ook nog een prijskaartje aan het aanpassen van de openbare ruimte om flexwoningen te kunnen realiseren. Denk hierbij aan ontsluitingen, parkeermogelijkheden, nutsvoorzieningen en de grondkosten, maar daar kan volgens de gemeente Medemblik afspraken over worden gemaakt.
Al met al concludeert het college en de gemeente Medemblik dat flexwoningen voor de gemeente Medemblik een middel en niet een einddoel op zich is. Flexwoningen bieden kansen voor jongeren, starters, doorstroommogelijkheden voor spoedzoekers en andere aandachtsgroepen. Maar Medemblik geeft wel voorkeur aan permanente woningbouw en op locaties waar dit niet mogelijk is flexbouw.
